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空家等対策の推進に関する特別措置法
JUGEMテーマ:日記・一般
衆議院で「空家等対策の推進に関する特別措置法」が成立しました。
いわゆる、「空き家対策法」ですね。

この空家問題をどの切り口、捉え方をするかによって、法律の解釈が分かれる事になります。
一つに、不動産所有者側からの目線があります。
不動産所有者が空家にしている、理由に違いがあるからです。
考えられる理由を列挙すると以下の通りとなります。
1・所有権者の死亡
2・所有権者は生存しているが、他に住む場所がある。
3・賃貸したいが、需要が無い。
4・賃貸したいが、リフォーム費用が捻出できない。
5・前所有者(家族)の荷物があるので、片付ける機会が無い。又は思い出が詰っている。
6・更地にすると、固定資産税が大幅アップする。(現状の6倍位に)
7・不動産価値が高く、相続がまとまらない。
8・不動産価格が低く、相続する者がいない。
等などが考えられます。それ以外にも理由は沢山あると思いますが
基本的には「現状維持」が大好きな国民性もあるのではないでしょうか?

そこに、行政が切り込んで来た格好になります。
一般的に「不在地主」と呼ばれる不動産は多く存在しています。
弊社でも先日、約5000屬了確咾鯤置していた地主様から
購入して、売却する機会がありました。

正直、近隣の住民の方が手入れ(勝手に)されていたので、現況でも
充分に売却できましたが、放置されていた山林であれば
伐採、伐根だけでも相当な金額が請求される事でしょう。
まして、茨城県の市街化調整区域の山林であれば、買い手が付く事事態が
奇跡です。

売買価格ー造成工事代金=プラス・・・・これで、初めて売却動機になりますが
売買価格ー造成工事だ金=マイナス・・・これだったたら、現状維持でしょう。

こんな、状況が地方都市では現実におきています。
各市町村の収入源の大半を占めているのが「固定資産税」+「都市計画税」です。
工場等の機械等などの減価償却資産以外に「不動産」が対象となっています。

この「固定資産税」をどうやって徴収するか?が、今後の行政運営の根幹になっています。
今回の「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、「廃屋」が地域での「嫌悪施設」と
なっている実情を前面に押し出しているのです。

震災時でも「女性世帯」や「老夫婦」、「単身世帯」の多くが「瓦礫撤去」の人手に
苦慮していました。

現実には「思い出」等が詰った「元実家」を解体撤去するには、苦渋の判断を迫られる
ご家庭も出てくることでしょう。

また、この様な法案を建前に様々なビジネスが展開される事でしょう。
実際には「別荘」等の不在時管理ビジネスが確立されていますが、地方中核都市の
市街地でも「空家管理ビジネス」が生れてきてきます。

その場合にも、信頼されている地元企業にお願いする事をお勧めいたします。
万が一の時に直ぐ駆けつけてくれる距離に、事務所や店舗を構えている「宅建業者」を
選ばれては如何でしょうか。

この法律が施行された後、本当の廃屋がどの様に変わって行くのか?
見守ってみたいものです。
 
| 不動産 | 16:21 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
今年もお世話になりました。
JUGEMテーマ:日記・一般
2014年もあと僅かで終わろうとしています。
皆様にとっては、良い年であったでしょうか?

来年は今年以上に良い年であることを、お祈りいたします。
 
| 不動産 | 17:26 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
太陽光用地から宅地分譲地に?
水戸市内で太陽光用地として「手付金」を支払い、明日に決済を向かえる物件があります。
だけど、住宅用地として販売するか?現在は迷っています。

全量買取で50キロ×3基=150キロの申請を昨年度に行っていたので・・・・・・

経済産業省と東京電力の認可も得ているので勿体無いかな?と、思いつつも・・・・・
地番も元番で申請しているので、残地でも太陽光発電は可能かな?

明日にでも、パネル業者に確認してみよう。入荷及び工事完了時期を・・・・・・・
地主さんも700坪以内なら、引き続き売却してくれそうな雰囲気だから

がんばってやりますか!太陽光発電事業を?
JUGEMテーマ:日記・一般


 
| 不動産 | 20:29 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
太陽光発電用地について
JUGEMテーマ:ビジネス


太陽光発電用地確保のご依頼が多く寄せられています。
その中の殆どが、「借地」です。

不動産を購入する事なく、土地を賃借して地主様に地代を支払う方式です。

山林、雑種地でのご希望が多いのも特徴です。

理由は「農地転用の許可」が不要となっているからです。

農地転用許可は想像より困難であり、農地を守る為の法律ですから

そう、簡単にはいきません。

しかし、休耕地又は耕作放棄地を所有する離農家にとっては

美味しい話と思われる方もいらっしゃるでしょう。そう、美味しい話に聞こえる様に

営業されている傾向が多数です。

基本的な地代は「固定資産税」+「ほんの僅かな地代」です。

収入源としては、心細い金額で賃貸する事になります。

また、普通借地となるので「30年間」の期間が適用されます。

全量買取期間が20年とすると、賃貸借契約書は20年+工事期間となるはずです。

契約書には20年となっていても、契約期間は30年となるのが「借地契約」となるのです。

注意しましょう。

それよりも、重大なのは最近は不動産会社以外の方が「太陽光用地」を手配している事です。

小規模発電業者(太陽光を行う一般の人)は、土地を購入する意識は全くありません。

その為、発電量を期待するだけです。しかし、パネルを設置するには「土地」が必要となります。

土地を購入して20年後には「全量買取制度」は、未定です。パネルの償却期間も終了しており

撤去する可能性が高いと思われます。

その時、購入した不動産、「土地」が残るので。

先日、お客様と話していたら、900坪程度の土地に3人のオーナーが50キロ以下の太陽光設備を

設置するらしいのです。

一人、300坪の土地を購入する手はずになっています。

「20年後はどうされるのですか?」の問いに「かっぽっちゃう」との回答です。

捨てるとの事です。

「道路は?」「900坪」の中の「300坪」は何処ですか?

お客様は全く、把握されていませんでした。

設置した太陽光パネルに対して、どれだけの売電売上があるか?

設備投資に対しての割合、利回りだけで判断されています。

危険です。

業界で「ポンカス」と呼ばれている土地を掴まされている可能性が高く

不動産業者以外からの仲介は「宅建業法違反」となります。

電気屋さんから土地を購入しても、土地に対して何ら担保されていないのです。

20年後、泣き寝入りする可能性がある不動産購入には注意しましょう。
| 不動産 | 15:17 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
贈与税の非課税
贈与税の非課税とは?

ご自宅を新築する場合、又は購入する時に

直系尊属からの贈与額が2000万円以下の場合

「住宅資金非課税限度額」までの金額が非課税となります。

もう少し噛み砕いて説明すると、自分自身の父上、母上、又は

祖父、祖母、曽祖父、曾祖母から、

1000万円+1000万円2000万円のうち

平成24年度中、即ち25年3月15日までに引越しすれば

1000万円が非課税となります。

省エネルギー性・耐震性を備えた良質な住宅用家屋の場合は

1500万円までが、非課税となります。

この点は、各住宅メーカー、不動産会社等から説明を受けた事が
あると思います。

ポイントとしては、贈与した側の父母、祖父母、

曽祖父母の何方かが三年以内に亡くなられ、

相続が発生しても、今回の制度は「非課税」のなので

相続時に課税されない事です。

通常の贈与の場合は、相続税逃れを防ぐ為に、

3年以内の贈与は課税されます。

しかし、この制度の良い点は「非課税」が一番のポイントです。

相続時精算課税とは、この点が大きな相違点です。

制度をご利用する場合は、最寄の税務署又は税理士先生にご相談下さい。

JUGEMテーマ:
ビジネス
 
| 不動産 | 21:19 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
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| 不動産 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
イエステーション本部運営会議
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本日は福岡県で開催しています。
| 不動産 | 12:45 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
競売物件で「売却基準価格 1万円」
JUGEMテーマ:地域/ローカル
 不動産を購入する手段として

個人間売買か、不動産会社を経由して購入する方法が一般的ですが

それ以外にも「裁判所の不動産競売」も存在する。

債権者からの申し立てで、裁判所が競売開始を決定し

査定して、売却活動を行なっている。

最近では「競売プロ」だけではなく、一般の人も競売に参加し

落札される案件のあります。

2011年8月2日付けの読売新聞に掲載された「裁判所の不動産競売情報」

を見て驚いた。

売却基準価格がなんと「1万円」である。

入札は二割引の8000円から可能となっているのです。

物件は「分譲マンション」の一室である。

興味があったので、ネットで調べてみると

情報を確認する事ができた。

理由は「東日本震災」の影響が顕著に見られるからである。

詳細は各自で確認されたし。

それにしても、その物件は「建設大臣から表彰された分譲マンション」なのだ。

駅からも徒歩圏であり、土浦に勤務しているときは結構な人気のあった建物である。

それにしても、「10,000円」は驚いた。

興味本位で見られる今となっては、債務者の個人情報も決して守られない世の中である。

一昔であれば裁判所に出向かなければ見ることが出来ない書類がネットで閲覧でき

ダウンロードもできるのです。

個人情報保護法も競売案件には適用されないのですね。

| 不動産 | 20:33 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
イエステーション重要事項調査初級編in札幌
JUGEMテーマ:ビジネス
 イエステーションでは毎年の行事として

「重要事項説明」についての講習と試験を開催しています。

そんな訳で、講師として札幌市にある副都心住宅販売蠡膕餤勅爾

お借りして、実施してきました。

今年は例年に無く真剣に取り組んでいました。





副都心住宅販売?大会議室





| 不動産 | 14:28 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
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